ناکارآمدی قانون پیش فروش مسکن ریسک خرید را افزایش و پرونده های کثیرالشاکی را زیاد می کند
به گزارش ما دیجیتال، حوزه ساختمان و املاک به علت ضعف نظارت و اجرای ناقص قوانین، به منبع اصلی تشکیل پرونده های کثیرالشاکی تبدیل گشته است.
باشگاه خبرنگاران جوان- امیرحسین بهارلو، معاون حقوقی مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضاییه با اشاره به وضعیت حقوقی بازار ساخت وساز کشور تاکید کرد: حوزه ساختمان و املاک، به سبب حجم بالای سرمایه در گردش، وابستگی به مقررات گوناگون و تعدد دستگاههای دخیل، یکی از لطمه پذیرترین بخش ها در تشکیل پرونده های کثیرالشاکی است. هر پروژه ساختمانی در صورت نبود شفافیت حقوقی و نظارت مؤثر، می تواند منشأ ده ها یا صد ها شاکی شود.
وی اظهار داشت: با وجود تصویب قانون پیش فروش ساختمان و الزام به ثبت رسمی این معاملات، بازهم بخش عمده ای از پیش فروش ها خارج از دفاتر رسمی و در قالب قولنامه های عادی صورت می گیرد. این شکاف بین قانون و اجرا نشان داده است که تا آن زمان که اعتبارسنجی سازندگان، استعلام مالکیت و تنظیم قرارداد ها در بستر رسمی صورت نگیرد، امکان کاهش پرونده های کثیرالشاکی وجود ندارد...
ابعاد حقوقی پرونده های کثیرالشاکی در عرصه ساختمان
بهارلو در تحلیل ابعاد حقوقی این پرونده ها اضافه کرد: دعاوی در عرصه ساختمان عمدتا در چهار قالب نمایان می شوند؛ نخست، پیش فروش های غیررسمی و فاقد سند که مطابق قانون جرم تلقی می شوند؛ دوم، تخلفات ساختمانی ناشی از ضعف نظارت شهرداری و نهاد های فنی؛ سوم، قرارداد های مشارکت در ساخت که در صورت تنظیم غیراستاندارد زمینه اختلافات گسترده را فراهم می کند؛ و چهارم، فعالیت تعاونی های مسکن و شرکتهای ساختمانی فاقد چارچوب نظارتی و مالی روشن.
وی تاکید کرد: مسئله اصلی، نه تعدد شکایات، بلکه تکرار الگوی تخلف است. الگویی که باید با اصلاح قانون، ایجاد سامانه نظارتی و پیشرفت فرهنگ حقوقی عمومی مهار شود.
بررسی قوانین موجود در عرصه پیش فروش
بهارلو با اشاره به اقدامات تقنینی صورت گرفته در این زمینه اشاره کرد: قانون پیش فروش ساختمان با هدف شفاف سازی معاملات تصویب شده، اما به سبب فقدان زیرساخت اجرائی و هم افزایی نهادی، در عمل به درستی اجرا نشده است. بخشنامه اجرائی آن نیز به سبب نبود سامانه جامع، فقط در معدودی از شهر ها قابلیت اجرا پیدا کرده است. همین طور قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با حذف تدریجی معاملات قولنامه ای، گام مؤثری در راه شفافیت است.
وی خاطرنشان کرد: قانون جامع حدنگار یا کاداستر نیز با هدف شفاف سازی مالکیت و پیش گیری از معاملات معارض تدوین شده که در صورت اجرا، می تواند زیرساخت حقوقی خیلی از دعاوی را از بین ببرد.
دلیلهای ساختاری بروز پرونده های کثیرالشاکی
معاون حقوقی مرکز وکلا با تبیین دلیلهای بروز این پرونده ها اظهار داشت: نبود سامانه جامع ثبت و نظارت بر قراردادها، مهم ترین عامل افزایش دعاوی است. در نبود یک بستر یکپارچه، نهاد های متولی نظارت فاقد دید کامل از وضعیت پروژه ها هستند و خریدار نیز از موقعیت حقوقی و مالی ملک ناآگاه می ماند.
وی با انتقاد از ضعف ضمانت اجرای قانون اضافه کرد: هرچند انجام پیش فروش بدون سند رسمی جرم تلقی می شود، اما نبود نظارت پیشینی سبب شده این حکم فقط بعد از بروز خسارت قابل اعمال باشد. در حقیقت، قانون از ابزار پیشگیرانه به ابزار واکنشی تبدیل گشته است.
تعدد نهاد های متولی و چالش های اجرایی
بهارلو با اشاره به ساختار ناهماهنگ دستگاههای مسئول در عرصه ساخت وساز اظهار داشت: شهرداری ها، نظام مهندسی، سازمان ثبت اسناد، وزارت راه و شهرسازی و بانکها و بیمه ها هر یک قسمتی از پروسه را بر عهده دارند، اما نهاد ناظر واحد وجود ندارد. این پراکندگی وظایف موجب کاهش اثربخشی و دشواری پاسخ گویی شده است.
مشکلات شناسنامه فنی و مالکیت تدریجی
این وکیل دادگستری در ادامه، به ابهامات موجود در شناسنامه فنی و مالکیت تدریجی اشاره نمود و اظهار داشت: نبود تعریف مشخص برای شناسنامه فنی مستقل، سبب شده که خیلی از دفاتر اسناد رسمی از ثبت قرارداد امتناع کنند. همچنین، نبود سازوکار روشن برای تعیین سهم خریدار در طول پیشرفت پروژه، زمینه ساز اختلافات مکرر شده است.
لزوم اعتبارسنجی و تضمین کیفیت
بهارلو اشاره کرد: یکی دیگر از مشکلات اساسی، نبود نظام اعتبارسنجی برای سازندگان و خریداران است. هر فرد حقیقی یا حقوقی می تواند بدون ارزیابی مالی یا فنی، پروژه ای را شروع کند. این مسئله ریسک نکول و شکست پروژه را بالا برده است.
وی ادامه داد: برای جبران خسارات فنی، ضروری است بیمه تضمین کیفیت ساخت الزامی شود تا بعد از تحویل واحد، خریدار در مقابل عیوب فنی یا فرسایش زودهنگام حمایت شود.
ضرورت پیشرفت فرهنگ حقوقی و آگاهی عمومی
بهارلو با تکیه بر نقش آموزش در پایین آوردن پرونده ها اظهار نمود: ضعف در فرهنگ قراردادنویسی و ناآگاهی حقوقی خریداران سبب شده که خیلی از قرارداد ها فاقد حداقل های قانونی باشد. اطلاع رسانی مستمر، آموزش همگانی، و تدوین برگه های هشدار حقوقی برای خریداران از راه حل های پیشگیری مؤثر است.
تبعات اجتماعی و قضایی پرونده های ساختمانی
وی پیامد های این وضعیت را فراتر از مسایل حقوقی دانست و اظهار داشت: هزاران خانواده گرفتار پروژه های نیمه تمام هستند که گاه حتی امکان تکمیل و تحویل آنها وجود ندارد. این وضعیت علاوه بر کاهش اعتماد عمومی، فشار زیادی بر دستگاه قضایی وارد کرده است.
بهارلو افزود: رسیدگی به اینگونه پرونده ها نیازمند تخصص، تمرکز و هماهنگی میان نهادهاست. به همین دلیل، قوه قضائیه در دستورالعمل خود مقرر کرده که دعاوی با بالاتر از ده شاکی و منشأ واحد، در شعب خاص و با قضات اقتصادی رسیدگی شود.
نقشه راه اصلاح بازار پیش فروش
این وکیل دادگستری درباره ی راه حل های اصلاحی اظهار داشت: اصلاح قانون پیش فروش ساختمان، ایجاد سامانه ملی پیش فروش، استقرار حساب امانی، الزامی شدن بیمه تضمین کیفیت، تشکیل شورای نظارت، پیشرفت فرهنگ عمومی، استفاده از ابزار های مالی اسلامی و طراحی نظام پایش مداوم، باید بطور هم زمان اجرا شود.
وی اشاره کرد: صدور کد یکتا برای هر واحد، پیش بینی سازوکار تعدیل قیمت، شفاف سازی مالکیت تدریجی و اتصال سامانه به نهاد های ذی ربط، می تواند شفافیت را افزایش داده و ریسک معاملات را کم کند.
این وکیل دادگستری در آخر تاکید کرد: اجرای صحیح این مجموعه اقدامات، هم حقوق شهروندان را تضمین می نماید و هم بار قضایی ناشی از دعاوی جمعی را کاهش خواهد داد. تنها با هم افزایی میان نهاد های اجرائی، تقنینی و قضایی میتوان به بازاری شفاف، منظم و قابل اعتماد در عرصه ساختمان رسید.
منبع: میزان
به طور خلاصه این شکاف بین قانون و اجرا نشان داده است که تا آن زمان که اعتبارسنجی سازندگان، استعلام مالکیت و تنظیم قرارداد ها در بستر رسمی صورت نگیرد، امکان کاهش پرونده های کثیرالشاکی وجود ندارد...
ابعاد حقوقی پرونده های کثیرالشاکی در حوزه ساختمان
بهارلو در تحلیل ابعاد حقوقی این پرونده ها افزود: دعاوی در حوزه ساختمان عموما در چهار قالب نمایان می شوند؛ نخست، پیش فروش های غیررسمی و فاقد سند که مطابق قانون جرم تلقی می شوند؛ دوم، تخلفات ساختمانی ناشی از ضعف نظارت شهرداری و نهاد های فنی؛ سوم، قرارداد های مشارکت در ساخت که در صورت تنظیم غیراستاندارد زمینه اختلافات گسترده را فراهم می کند؛ و چهارم، فعالیت تعاونی های مسکن و شرکتهای ساختمانی فاقد چارچوب نظارتی و مالی روشن.
وی تصریح کرد: مساله اصلی، نه تعدد شکایات، بلکه تکرار الگوی تخلف است. این پراکندگی وظایف باعث کاهش اثربخشی و دشواری پاسخ گویی شده است.
مشکلات شناسنامه فنی و مالکیت تدریجی
این وکیل دادگستری در ادامه، به ابهامات موجود در شناسنامه فنی و مالکیت تدریجی اشاره نمود و عنوان کرد: نبود تعریف مشخص برای شناسنامه فنی مستقل، سبب شده که بسیاری از دفاتر اسناد رسمی از ثبت قرارداد امتناع کنند. به همین دلیل، قوه قضاییه در دستورالعمل خود مقرر کرده که دعاوی با بالاتر از ده شاکی و منشأ واحد، در شعب خاص و با قضات اقتصادی رسیدگی شود.
نقشه راه اصلاح بازار پیش فروش
این وکیل دادگستری درباره ی ی راهکارهای اصلاحی عنوان کرد: اصلاح قانون پیش فروش ساختمان، ایجاد سامانه ملی پیش فروش، استقرار حساب امانی، الزامی شدن بیمه تضمین کیفیت، تشکیل شورای نظارت، پیشرفت فرهنگ عمومی، استفاده از ابزار های مالی اسلامی و طراحی نظام پایش مداوم، باید به طور هم زمان اجرا شود.
وی اشاره کرد: صدور کد یکتا برای هر واحد، پیش بینی سازوکار تعدیل قیمت، شفاف سازی مالکیت تدریجی و اتصال سامانه به نهاد های ذی ربط، می تواند شفافیت را افزایش داده و ریسک معاملات را بکاهد.
این وکیل دادگستری در آخر تصریح کرد: اجرای صحیح این مجموعه اقدامات، هم حقوق شهروندان را تضمین می کند و هم بار قضایی ناشی از دعاوی جمعی را کاهش خواهد داد.
منبع: ما دیجیتال
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب